Servitut och andra rättigheter

Det finns olika typer av rättigheter som kan upplåtas på och inom fastigheter. Rättigheterna innebär att man kan använda någon annans fastighet för ett speciellt ändamål. Anledningen till att rättigheter upplåts i andras fastigheter är ofta då det inte går att ordna det aktuella ändamålet inom den egna fastigheten eller om det är mer lämpligt att det förläggs på annans fastighet. En av de vanligaste rättigheterna är rätten att köra över grannens fastighet för att kunna nå sin egen fastighet.

Rättigheterna har olika namn och funktioner. Nedan följer en beskrivning av de vanligaste rättigheterna som vi hanterar.

Servitut

Servitut är den vanligaste rättigheten. Det gäller mellan fastigheter, d.v.s. är inte knutet till vem som äger fastigheten, och fortsätter oftast att gälla även då fastigheter byter ägare. Ett servitut ger en fastighet (den härskande fastigheten) rätten att på visst sätt använda en annan fastighet (den tjänande fastigheten). Den härskande fastigheten har då förmån till servitutet och den tjänande fastigheten är belastad av servitutet. Ett servitut gäller normalt sett utan begränsning i tiden.

Det finns två olika typer av servitut, officialservitut och avtalsservitut.

Officialservitut

Officialservitut kallas servitut som bildas genom lantmäteriförrättningar, dvs genom en myndighetsutövning. Dessa servitut ska vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Officialservituten grundar sig oftast på en överenskommelse mellan berörda fastighetsägare, men kan i vissa fall även bildas tvångsvis. Ofta bildas officialservitut i samband med någon annan åtgärd, t.ex. om man sökt en avstyckning och styckningslotten behöver kunna köra över stamfastigheten kan ett officialservitut bildas för detta i avstyckningsförrättningen. När ett officialservitut bildas blir det även synligt och sökbart på både tjänande och härskande fastighet i fastighetsregistret.

Avtalsservitut

Avtalsservitut kallas servitut som är bildade utan inblandning från lantmäterimyndigheten, d.v.s. privaträttsligt. Dessa har inget krav på att vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten, men måste dock främja en ändamålsenlig markanvändning och vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Regler för bildande och utformning för dessa typer av servitut finns i 14 kapitlet Jordabalken (JB). Dessa avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret så att de syns och skyddas att gälla även om fastigheten byter ägare.

Servitut och fastighetsregistret

Information om vilka servitut som finns på en fastighet kan hittas i fastighetsregistret. Där redovisas alla inskrivna avtalsservitut och alla officialservitut som är bildade efter år 1972. Före år 1972 fördes inte alla nybildade officialservitut in per automatik, så fastighetsregistret är inte komplett ur denna aspekt. För att få information om officialservitut bildade före år 1972 måste man läsa igenom förrättningsakter manuellt och se om det bildades några officialservitut i förrättningarna som berört fastigheten. Det betyder alltså att det kan finnas servitut som belastar eller gäller till förmån för en fastighet, utan att det syns i fastighetsregisterutdraget.

Gemensamhetsanläggningar

En gemensamhetsanläggning kallas en anläggning som ägs och brukas av flera fastigheter tillsammans och tillgodoser ett behov som alla fastigheterna har. Det kan exempelvis vara garage, vägar, vatten- och avloppsanläggningar, sophantering. En gemensamhetsanläggning bildas av lantmäterimyndigheten genom en anläggningsförrättning.

Gemensamhetsanläggningar har ett namn och nummer, till exempel Ålsta ga:5. I fastighetsregistret kan man söka information om gemensamhetsanläggningar, se hur de bildats, vilket ändamål de har och vilka fastigheter som har del i den.

Andelstal

Alla fastigheter som använder gemensamhetsanläggningen får del i den med ett andelstal som lantmäterimyndigheten beslutar om. Andelstalet styr dels fastighetens delaktighet i anläggningens utförande (dvs byggande om den är ny) och dels i det löpande underhållet och driften. Andelstalet som en fastighet har i gemensamhetsanläggningen styr hur mycket som fastigheten är skyldig att betala.

Förvaltning

Förvaltningen av gemensamhetsanläggningen kan ske antingen genom delägarförvaltning eller föreningsförvaltning. Vid föreningsförvaltning bildas en så kallad samfällighetsförening som är en juridisk person.

Ändringar

Ändring och upphävande av en befintlig gemensamhetsanläggning kan ske genom en så kallad omprövningsförrättning. Dock måste vissa villkor vara uppfyllda för att detta ska gå att göra. En samfällighetsförening får, efter beslut av en föreningsstämma, ansöka om anläggningsförrättning. En vidimerad kopia av protokollet med stämmans beslut bör bifogas i ansökan.

Ändring av en delägande fastighets andelstal i en gemensamhetsanläggning, eller inträde respektive utträde ur en gemensamhetsanläggning kan i de flesta fall göras med stöd av en överenskommelse. Överenskommelsen skickas till lantmäterimyndigheten som kontrollerar och godkänner denna, och för in förändringarna i fastighetsregistret.

Det finns i huvudsak fyra sätt att ändra andelstal i en gemensamhetsanläggning. Vilket alternativ som är tillämpligt beror på någon av följande situationer:

  • Samfällighetsföreningens styrelse beslutar om ändring av andelstal (24 a § AL).
  • Överenskommelse om ändring av andelstal (43 § AL).
  • Andelstal ändras genom ny anläggningsförrättning.
  • Ändring av andelstal på grund av ändring i fastighetsindelningen.

Ledningsrätt

En ledningsrätt är en rättighet som kan bildas för vissa typer av ledningar, som finns definierade i ledningsrättslagen. Det gäller främst allmännyttiga ledningar för t.ex. vatten- och avlopp, elektriska starkströmsledningar, gasledningar, med mera. Ledningsrätten innebär att ledningshavaren har rätt att dra fram och underhålla en ledning över fastigheter. En ledningsrätt får inte endast tillgodose enstaka fastigheters behov utan det ska finnas en större allmännytta.

Ledningsrätten liknar servitut, men en stor skillnad är att en ledningsrätt även kan gälla till förmån för ledningshavaren som juridisk person, till skillnad från servitutet som måste gälla till förmån för en fastighet.

En ledningsrätt bildas av lantmäterimyndigheten genom en ledningsrättsförrättning. Ledningsrätten syns i registerkartan och är sökbar i fastighetsregistret.

Kontakt för den här sidan: klm@haninge.se

Senast uppdaterad: 2 oktober 2019