Omvandlingsområden

För att få en helhetsbild av frågor som rör ett omvandlingsområde – till exempel service, vatten och avlopp, utformning och trafik – behöver en detaljplan tas fram. Den bestämmer hur marken får användas, var man får bygga och vilka områden som ska vara gator, natur eller parker. Den kan också styra hur fastigheter delas och hur byggnader placeras och utformas.

Målet är att bidra till en hållbar utveckling där både allmänna och privata intressen tas tillvara. Under tiden detaljplanen tas fram brukar beslut om bygglov skjutas upp för att underlätta arbetet.

Arbetet med detaljplanen följer plan- och bygglagen. Under processen hålls samråd och granskning, och planen bygger på flera handlingar och olika utredningar:

• Plankarta med planbestämmelser
  Det är denna del som är juridiskt bindande.
• Illustrationsplan
  Visar hur området skulle kunna se ut när det är färdigt.
• Planbeskrivning
  Förklarar planen och dess konsekvenser samt belyser vilka åtgärder, exempelvis fastighetsbildning, som krävs för genomförandet.
• Underlagsutredningar
  Ger information om till exempel naturvärden, geotekniska förhållanden, dagvatten och eventuella bullerstörningar.
• Projektering
  Detaljerad planering av nödvändig infrastruktur, såsom gator och VA.
• Gatukostnadsutredning
  Kartläggning av kostnader för den planerade utbyggnaden

Du som är berörd av en detaljplan har rätt att framföra dina synpunkter. Minst två tillfällen att lämna synpunkter erbjuds; i samrådsskedet och i granskningsskedet. Utöver lagens krav på samråd och granskning har Haninge kommun i regel startmöten i samband med att planarbetet sätts igång och vid behov möten eller träffar med berörda.

Du som lämnat in synpunkter under samråds- eller granskningsskedet men inte fått gehör kan överklaga detaljplanen.

När kommunfullmäktige antagit detaljplanen kan den gälla direkt om den inte överklagas. När tiden för överklagande har gått ut vinner planen laga kraft. Detaljplanen är därefter juridiskt bindande och kommunen förbereder för att bygga ut gator och VA.

För en smidigare utbyggnad av gator och VA används ofta en förskjuten genomförandetid. För att undvika krockar mellan privata husleveranser och kommunens utbyggnad går det inte att få bygglov innan genomförandetiden börjar. Därefter beviljas bygglov enligt den nya detaljplanen.

När kommunen bygger ut området kan privat mark behöva köpas in för till exempel gator eller förskolor. I slutet av planarbetet försöker kommunen komma överens med berörda fastighetsägare. När planen är klar genomför Lantmäteriet markregleringen. Kommunen ersätter den mark som tas i anspråk samt sådant som påverkas, som staket, häckar och träd.

Kommunen bestämmer också var varje fastighet ska anslutas till det kommunala VA-nätet. Fastighetsägaren kan då lämna synpunkter på placeringen. Ett frischaktsavtal skrivs, vilket gör att kommunen får schakta på tomten för att skydda anslutningspunkten.

Utbyggnaden av allmänna anläggningar kan kommunen göra själv eller lägga ut på entreprenör.

Genomförandet

Inför byggstart hålls ett informationsmöte och löpande information publiceras på kommunens webbplats. Under byggtiden kan det förekomma buller, damm, tillfälliga upplag och flytt av brevlådor och sopkärl.

Framkomligheten kan vara begränsad när gator grävs upp. Om området har mycket berg kan sprängning behövas. Då görs alltid en riskanalys, och vibrationsmätare sätts upp för att säkerställa att riktvärden följs.

När utbyggnaden är klar har området anpassats för permanentboende i stället för fritidshusbebyggelse.

När den kommunala utbyggnaden är klar kan du påbörja ledningsdragning och eventuell byggnation på din egen fastighet.

Du måste ansöka om bygglov hos kommunen innan du bygger till, bygger nytt eller gör markarbeten på din fastighet. När du ska bygga, tänk på att anpassa byggnadens utformning efter planbestämmelser och hur din tomt ser ut. Välj lämplig husleverantör, vissa kanske inte har hus som uppfyller planens bestämmelser gällande utformning och placering.

Du ansvarar själv för ledningsdragning från förbindelsepunkten till ditt hus när du kan ansluta dig till det kommunala VA-nätet. Anslutning och ledningsdragning måste du anmäla till kommunen. Även för el och tele kan du behöva dra ledningar på din fastighet. Om detaljplanen medger att du får avstycka din fastighet ansöker du om detta hos Lantmäteriet.

Kostnader

Du som fastighetsägare måste betala olika kostnader i samband med omvandlingsprocessen. Här är några exempel på sådana kostnader:

Gatukostnader

En gatukostnadsutredning görs och fastställs av kommunstyrelsen innan detaljplanen antas. Denna utredning ligger till grund för vad du som fastighetsägare får betala för de nya gatorna. Betalningen sker när gatorna är klara och det är den som då äger fastigheten som blir betalningsskyldig. Drift och underhåll betalas via kommunalskatten.

VA-kostnader

Du får betala för VA i form av anläggnings- och brukningsavgift enligt VA-taxan. Anläggningsavgift tas ut när förbindelsepunkten har upprättats och du kan ansluta dig. Brukningsavgift är en periodisk avgift som baseras på din vattenförbrukning.

Förrättningskostnader

Lantmäteriet hanterar alla fastighetsrättsliga frågor. Det kan exempelvis gälla bildande av samfälligheter, reglering av mark till gatufastigheter och avstyckningar inom enskilda fastigheter. Förrättningar som rör enskilda fastigheter, till exempel avstyckning, ansöks om och bekostas av dig som fastighetsägare.

Bygglovskostnader

När du gör en anmälan eller ansöker om bygglov betalar du en taxebaserad avgift och en fast avgift för den nya detaljplanen. Bygglovskostnaden beror på vad du ska bygga, till exempel en ny villa, garage eller om du vill göra markförändringar.

Planavgift

Planavgiften gäller ny- och tillbyggnader inom omvandlingsområden. Planavgiften för detaljplan ska betalas av den som söker och beviljas bygglov. Planavgiften beräknas utifrån den byggrätt som medges av detaljplanen och för vilken bygglov beviljas.

I vissa fall behöver fastighetsbestämning göras vid framtagandet av en detaljplan med planavgift. Då tillkommer en engångskostnad på planavgiften som betalas av motparten, det vill säga av den som söker och beviljas bygglov. 

Anslutningskostnader

För nyanslutning av el och tele och eventuell omdragning av ledningar behöver du betala en avgift.