Frågor och svar om Norrbys utveckling

Vad blir nytt i Norrby – förutom alla nya byggnader som planeras?

Kommunen bygger nya bilvägar och gång- och cykelvägar, men ser även till att området får kommunalt vatten och avlopp. Samtidigt anlägger Vattenfall ett nytt elnät.

Varför måste det byggas många nya hus och vägar i Norrby?

När en detaljplan tas fram görs en avvägning mellan olika intressen och önskemål. Utvecklingen av Norrby behövs för att det ska gå att ordna vatten och avlopp till boende i området.

Vägar och VA är en förutsättning för permanentboende – och med tätare bebyggelse blir det fler som kan dela på gatukostnaderna. Vägarna gör det lättare för kollektivtrafik och räddningstjänst att ta sig fram i området.

Den dagvattenhantering som planeras, kommer förbättra Drevvikens vattenkvalitet.

Vad händer när detaljplanen antagits?

Ett beslut att anta en detaljplan vinner laga kraft tidigast tre veckor från den dag då beslutet eller justeringen av kommunfullmäktiges mötesprotokoll avseende beslutet har tillkännagetts på kommunens anslagstavla. Det förutsätter att ingen har överklagat beslutet.

Vid överklagande skickas detaljplanen vidare till mark- och miljödomstolen för prövning. Vid en sådan prövning räknar kommunen med cirka 6 månader handläggning av domstolen.

När drar genomförandet i gång och vad händer först?

Efter lagakraftvunnen detaljplan tar det cirka 6 månader innan kommunen har upphandlat och skrivit avtal med den entreprenör som ska bygga ut allmän plats, först därefter kan utbyggnaden av allmän plats starta.

Hur länge pågår utbyggnaden av södra etappen?

Kommunens utbyggnad av ledningar för vatten och avlopp samt gator beräknas ta minst 2,5 år. Vi har inte bestämt ännu i vilket ordning som gatorna byggs ut. Vi kommer informera boende och fastighetsägare löpande under hela utbyggnadstiden. Vi kan inte påbörja utbyggnaden förrän detaljplanen vunnit laga kraft.

Hur är det att bo i området under utbyggnadstiden?

Det kommer pågå byggnadsarbeten under flera år, även efter att kommunen är färdig med sin utbyggnad. Det är bra att förbereda sig på att det kommer bli störningar och periodvis mycket byggtrafik inom området.

Varför behöver jag som fastighetsägare vara med och betala, när det är kommunen som bygger ut vägar och VA i området?

Kommunen har rätt att ta ut en kostnad från fastighetsägare för byggande och förbättrad standard av gator, parker med mera inom ett område. Detta regleras i plan- och bygglagens sjätte kapitel. Beräkningen av vilken kostnad du behöver betala gör enligt kommunens gatukostnadspolicy, som kommunstyrelsen beslutat om.

En viktig anledning till utbyggnaden av Norrby är att säkra hanteringen av avloppsvatten och att kunna erbjuda kommunalt dricksvatten. Det vanligaste är att ansluta fastigheten när utbyggnaden av VA är klar, vilket är cirka 2,5 år efter att detaljplanen vunnit laga kraft.

Du kan använda kommunens e-tjänst för att få en uppfattning om anslutningsavgiften. Genom att fylla i vissa uppgifter räknar e-tjänsten automatiskt fram vad det skulle kosta att ansluta en fastighet om den anslöts i dag.

Vad innebär det att kommunen gjort gatukostnadsutredningen?

Kommunen har rätt att ta ut ersättning för gatukostnader från fastighetsägarna, inom områden som omfattas av detaljplan med gatukostnadsutredning, där kommunen är huvudman för allmänna platser. Ersättningen kan avse kostnader för att bygga och förbättra gator och andra allmänna platser.

Den gatukostnadsutredning som tagits fram för Norrby har ett kostnadstak för privatpersoner. Kostnadstaket innebär att du som privatperson endast betalar beslutad gatukostnad. Om utbyggnaden kostar mer än beslutad gatukostnad, står kommunen för den fördyring som sker i projektet.

Hur går betalningen av till?

Hela gatukostnadsbeloppet för en fastighet faktureras på en och samma gång. Den som är ägare till fastighet som kan styckas av, men där styckningen ännu inte ägt rum, kan få anstånd i upp till fyra år med att betala den del av gatukostnaden som motsvarar de tillkommande byggrätterna.

Innan gatukostnaden debiteras kommer beloppet räknas upp med entreprenadindex i enlighet med gatukostnadspolicyn. Uppräkningen ska avse tiden från kommunstyrelsens godkännande av gatukostnadsutredningen fram till färdigställande av anläggningen. Med färdigställande avses tidpunkten för slutbesiktning.

Alla fastighetsägare har även rätt att ansöka om avbetalningsplan i upp till tio år.

Vad innebär det att kommunen fattat ett investeringsbeslut?

Inom Norrby södra byggs den kommunala vatten- och avloppsanläggning ut parallellt med utbyggnaden av allmän plats. Investeringen inkluderar kostnader för projektering och utbyggnad av allmän VA-anläggning inom Norrby södra, samt överföringsledningar till de efterföljande etapperna i Norrby. Dessa kostnader ingår inte i gatukostnadsunderlaget utan täcks av VA-kollektivet i Haningekommun genom VA-taxan.

Vad innebär exploateringsavtal?

Exploateringsavtal är en form av genomförandeavtal, som ingås innan kommunen antar detaljplanen.

Exploateringsavtalet reglerar relationen mellan kommun och exploatör i de fall exploatören äger den mark som ska bebyggas. Syftet med exploateringsavtalet är att klargöra vissa detaljer i fråga om hur exploateringen ska gå till och fördela ansvaret mellan parterna.

När kan jag börja bygga?

Efter att detaljplanen vunnit laga kraft så har kommunen en genomförandetid på 2,5 år där vatten- och avloppsledningar och vägar byggs till och ut. Efter denna tidsperiod så kan man börja bygga efter godkänt bygglov.

Detaljplanens genomförandetid är 10 år efter att kommunens arbete är färdigt.

Kan jag få bygga mer än en huvudbyggnad på min fastighet/tomt?

I Norrby finns ett godkänt detaljplaneprogram som pekar ut riktningen kring bebyggelsens täthet och karaktär. I bedömningen av lämplig bebyggelsetäthet så följs denna riktning. 

Programmet anger att en viss ökad täthet är eftersträvansvärd. Programmet anger även att man vill se ett bevarande av befintlig struktur med relativt stora tomtstorlekar. Detta innebär att kommunen generellt inte medger tätare bebyggelse, utom på de i planprogrammet utpekade platserna.

Hur hittar jag Norrbys detaljplaneprogram?

Planprogrammet går att läsa i sin helhet här. 

När kan avstyckning av tomter ske? När får fastighetsägare möjlighet att starta byggnation av nya hus på avstyckade tomter?

Vid lagakraftvunnen detaljplan kan fastighetsägare som har möjlighet att stycka av sin tomt ansöka om lantmäteriförrättning. Privata fastighetsägare kan ansöka om bygglov 2,5 år efter lagakraftvunnen plan. Det beror på att det, i den nya detaljplanen för Norrby södra etappen, förskjuten genomförandetid för kvartersmark.

Hur mycket får jag stycka min tomt/fastighet?

Gällande planprogram har som riktlinje att tomter/fastigheter bör vara minst 1 000 till 1 500 kvm i storlek efter eventuell styckning. Andra faktorer så som terräng, eventuella fornlämningar och framkomligheten på fastigheten påverkar också lämpligheten för att kunna stycka. Fastighetens storlek regleras sedan i detaljplanen.

När beräknas exploatörerna ha tillgång till marken för att börja bygga bostäder?

Eftersom den förskjutna genomförandetiden inte gäller Skanska och fastighetsägarna vid Smultronvägen, kan dessa aktörer börja bygga efter lagakraftvunnen plan.

Kommunen har tecknat exploateringsavtal med berörda aktörer. Detta avtal reglerar åtaganden mellan kommun och exploatörerna vid utbyggnaden, för att kommunens entreprenad och exploatörernas utbyggnader inte ska påverka varandra.

Kommer vi som flyttar in i de nya husen i området störas av buller från väg 73?

Planområdet är utsatt för buller, framför allt från väg 73. Bullerutredning visar hur vi kan bygga i området så att riktvärden för buller klaras. Detta är även reglerat i plankartan. Planbestämmelserna angående buller styr utomhusmiljön vid de nya bostäderna så att fasadvärden och uteplatsvärden klaras.

Hur påverkas djur och natur när Norrby utvecklas och bebyggs? Och vad betyder det för oss som bor där?

Den så kallade ekologiska korridor som går mellan Hanveden och Tyresta – via Norrbyskogen, Norrby, Vega och Hermanstorp – minskar något, vilket ger lite sämre förutsättningar för fågellivet.

Det kommer även i fortsättningen att finnas större områden med naturmark, liksom större villatomter där växtligheten bevaras. Och boende kommer ha naturmiljöer på nära håll.

Samtliga bostäder som byggs i södra etappen bedöms uppfylla Boverkets riktlinjer om maximalt 300 meter till park- eller naturområden.

När får vi i Norrby bättre kollektivtrafik?  

Det vet vi inte i dagsläget. En utbyggnad av Norrby kommer sannolikt på sikt att medföra att turtätheten ökar. Kommunen har en tät dialog med regionens trafikförvaltning, som planerar busstrafiken och bestämmer linjer och turtäthet.

I dag trafikeras Norrby med en vändande busslinje. På sikt vill vi från kommunens sida att busslinjen ska gå genom hela Norrby och vidare norrut. Vi bygger Norrbyvägen så att detta ska vara möjligt.

Finns det någon illustration eller visionsbild som visar dagvattendammen?

Det finns enklare illustrationer och sektioner i planhandlingen. Dagvattendammarna är endast dammar – de finns ingen anlagd park intill dem, då deras enda syfte är att ta hand om dagvatten. Det är därför som det inte finns några ytterligare illustrations- eller visionsbilder.